Dans le cadre de son activité, le marchand de biens réalise des bénéfices qualifiés de plus-values immobilières. Ces dernières sont soumises à une taxation suivant des méthodes prédéfinies. Qu’est-ce qu’un marchand de biens ? Quelles sont les modes de taxation de cet expert de l’immobilier ? Avocats Picovschi accompagne les marchands de biens dans le cadre de leur activité professionnelle.
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Vous voulez vous lancer dans une activité de marchand de biens ? Rien de plus facile puisque cette activité n’est pas réglementée et ne requiert aucun diplôme ni carte professionnelle.
Seuls votre capacité à flairer les bonnes affaires et vos moyens de financement vous guideront mais sans oublier… la fiscalité qui peut être lourde de conséquences si elle n’a pas été bien appréhendée. Alors, plusieurs questions à se poser.
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La vente d’un logement, dont les travaux du vendeur ne sont pas achevés au jour de la signature de l’acte, relève du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) et le notaire doit s’assurer que le vendeur fournit une garantie d’achèvement.
Cass. 1e civ. 1-2-2023 n° 21-13.133 F-D, SCP X c/ Sté MJS Partners
Par Pauline PERPOIL
Un acquéreur signe un contrat de réservation d’un logement meublé faisant l’objet d’une rénovation lourde par le vendeur. Il finance une partie du projet au moyen d’un prêt. Les parties signent la vente au regard d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux. Se plaignant que les travaux ne sont pas achevés, l’acquéreur assigne le vendeur en nullité de la vente, le prêteur en nullité du prêt et le notaire en responsabilité et indemnisation. Le notaire est condamné à verser une somme au titre de la restitution du prix de vente et une seconde somme à titre de dommages-intérêts. La cour d’appel retient que la vente devait être soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) et qu’il appartenait au notaire de s’assurer de l’existence des garanties d’achèvement.
La Cour de cassation confirme. L’acte plaçait expressément le contrat sous le régime de la Vefa par la référence aux textes applicables. Le projet des travaux du vendeur correspondait à la définition des travaux de rénovation assimilables à une reconstruction au sens de l’article R 262-1 du CCH. Si le vendeur a fait croire à l’acquéreur que les travaux étaient achevés au jour de la signature de la vente, en réalité ils l’ont été 3 ans plus tard.
La vente portait sur un logement dont l’ampleur des travaux de rénovation correspondait à une reconstruction. Lorsque le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, le contrat relève du régime de la vente d’immeuble à construire (CCH art. L 261-1, reprenant C. civ. art. 1601-1) et ce régime est impératif (CCH art. L 261-10). Le vendeur doit fournir une garantie financière d’achèvement ou de remboursement pour couvrir l’acquéreur contre les risques de résolution de la vente à défaut d’achèvement (CCH art. L 261-10-1). En matière de vente d’immeuble à construire, l’achèvement s’apprécie en considération de la destination de l’immeuble, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation (CCH art. R 261-1). La Cour de cassation a jugé précédemment dans cette affaire que l’achèvement peut être constaté par tout professionnel (Cass. 1e civ. 10-10-2019 n° 18-21.268 F-D : BPIM 6/19 inf. 401), l’attestation d’une personne qualifiée n’étant requise que pour libérer le garant (CCH art. R 261-24). En l’espèce, le notaire a considéré à tort que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) remise par le vendeur au jour de la vente suffisait à caractériser l’achèvement. Les travaux n’étant pas achevés, il devait s’assurer que le vendeur fournissait les garanties obligatoires.
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La référence du droit de l’urbanisme et de la construction
voir Mémento Urbanisme Construction 2023 N° 76050
Source – © Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne
Dans une réponse ministérielle, l’administration apporte des précisions sur le fait générateur à retenir en matière de vente en l’état futur d’achèvement.
Les différents éléments d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) constituent, pour les besoins de la TVA, une opération unique caractérisée par un seul fait générateur et un régime de TVA unique (territorialité, exonération ou option pour la taxation, taux, etc.).
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L’administration sanctuarise les conditions d’application actuelle du régime de la marge dans l’attente d’un aménagement de sa doctrine pour tirer les conséquences de l’arrêt Icade Promotion (CJUE, aff. C-299/20, arrêt du 30 septembre 2021, voir notre flash info du 30/09/2021).
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Au delà du cas soumis à titre préjudiciel, celui de certains terrains nus vendus après division parcellaire, c’est bien la question de la portée du régime de la marge qui est posée. Explications par CMS Francis Lefebvre Avocats.
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Acquiert la qualité de caractère commercial, la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerces portant sur des opérations d’achat en vue de la revente d’immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d’achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchant de biens.
La notion d’habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées, soit de l’activité passée ou présente du commerçant.
L’admnistration précise que l’intention spéculative (de revendre) s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente.
Cf. Arrêt de la CAA de Douai, 18-06-2020, n°18DA00359
Dossier de diagnostics adressable par e-mail, acte de cautionnement simplifié, possibilité de choisir les équipements d’un appartement acheté sur plan, assouplissement des dispositifs fiscaux de la loi Pinel (dans le neuf) et Denormandie (dans l’ancien à rénover), création du bail mobilité permettant au bailleur de louer son meublé pour une durée très courte… Depuis dix-huit mois, de nombreuses petites modifications législatives (souvent issues de la loi Elan votée fin 2018) sont venues améliorer le quotidien des bailleurs. En contrepartie, des lois majeures sont entrées en vigueur ou sont en passe de l’être, afin de réglementer encore un peu plus les rapports entre propriétaires et locataires, souvent au bénéfice de ces derniers. Voici à quoi il faut vous attendre si vous envisagez d’investir dans la pierre prochainement.
Pour mémoire aux termes de l’article 35-I-1° du CGI présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
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